Український ринок торговельної нерухомості в минулому році запам’ятався рекордним скороченням вакантності і зростанням орендних ставок. У 2019-му відкриття декількох великих мегамолів у столиці здатне перерозподілити потоки покупців і стабілізувати вартість оренди, проте в регіонах, як і раніше, буде спостерігатися значний дефіцит якісних торгових площ. Портал RAU з’ясував, чого слід очікувати девелоперам і рітейлерам в найближчі роки.

Місць немає

У 2018 році продовжувалося відновлення загального стану ринку рітейлу, відзначають в міжнародній консалтинговій компанії JLL. За даними компанії, орендні ставки в торгових центрах Києва почали повертатися до докризового рівня, і в 2018 році максимальна базова ставка оренди досягла $1140/кв. м на рік ($95/кв. м на місяць), збільшившись з початку року на 12%.

Частково зростання пояснюється недостатньою пропозицією на ринку. «Рітейлери останнім часом все частіше стикаються з дефіцитом якісних торгових площ. Велика частина попиту все так же припадає на найбільш якісні об’єкти, що сильно знижує вакантність і істотно підвищує вартість оренди», – говорить керівник відділу торговельних приміщень JLL в Україні Катерина Весна.

За інформацією старшого консультанта з торгової нерухомості CBRE Ukraine Анни Марсової, за минулий рік в столиці було введено в експлуатацію у 8 разів більше торгових площ, ніж роком раніше – 66 000 кв. м.

Втім, настільки істотне зростання пояснюється низькою порівняльною базою. Наприклад, у порівнянні з 2016-м, обсяг нової пропозиції скоротився більш ніж в 2,5 рази. Ринок торговельної нерухомості Києва в минулому році поповнили такі проекти як Retail Park Petrivka (11 000 кв. м), перша черга ТРЦ Rive Gauche (20 500 кв. м), Smart Plaza Polytech (15 000 кв. м), частково – Good Life (7500 кв. м) і ТРЦ Європарк (12 000 кв. м).

За словами Катерини Весни, вже до кінця року заповнюваність більшої частини цих ТЦ досягла майже 100%. «Як наслідок, протягом року спостерігалося скорочення частки вільних площ в середньому по ринку, яка впала до найменшого рівня з кінця 2013 року – 3,7% (за даними на III квартал 2018 року)», – уточнює експерт.

Значне скорочення вакантності підтверджують і в Retail & Development Advisor. «У кращих ТРЦ, як і раніше, існує waiting list. Зростання попиту на торговельні площі призвело до збільшення орендних ставок, де верхня межа зросла приблизно на 10% з початку року. Особливо яскраво ми бачимо цю тенденцію в містах-мільйонниках: Київ, Одеса, Львів, Харків і Дніпро», – говорить директор компанії Таїсія Литовченко.

Така ситуація дозволила девелоперам в 2018 році поліпшити фінансові показники. За словами CEO Arricano Real Estate Михайла Меркулова, результати діяльності компанії в 2018 році, як і товарообіги орендарів, демонструють стабільну позитивну динаміку. «Три роки поспіль ми зростаэмо двозначними цифрами в доларах США. Вакантність наших торгових центрів технічна – 0,43%, але цей традиційний для ринку показник ми вважаємо недостатнім для оцінки прогресу. Найважливіша ознака здорової системи ТРЦ – зростання товарообігу орендарів, що дозволяє заробляти більше і орендарю, і орендодавцю. В об’єктах компанії Arricano і в столиці, і в регіонах показники товарообігу орендарів зростають», – стверджує топ-менеджер.

Нова загроза

Втім, вже в 2019-му році український ринок може сильно змінитися через появу нових ТРЦ. Велика частина запланованих до введення в експлуатацію торгових центрів знаходиться в столиці, де повинні відкритися відразу шість ТЦ/ТРЦ: Smart Plaza Obolon, Oasis, Blockbuster Mall, River Mall, Ocean Mall і Retroville. Сумарна орендна площа цих об’єктів становить майже 400 000 кв. м і в разі дотримання термінів їх відкриття 2019 рік стане рекордним за обсягом нової пропозиції для Києва. З одного боку, українські девелопери рідко відкривають свої об’єкти в заплановані терміни. З іншого – високий рівень будівельної готовності більшості зазначених проектів дає надію, що вони будуть запущені якщо не в 2019-му, то вже точно в 2020 році.

Чи здатне відкриття всіх цих ТРЦ істотно вплинути на ринок і перерозподілити потоки покупців? У цьому питанні думки опитаних RAU експертів розходяться. За даними Colliers International на кінець 2018 року рівень насиченості торговельними площами Києва становив 448 кв. м/1000 жителів, що значно менше за показники більшості європейських міст. Відповідно – ринок здатний поглинути заявлені до відкриття об’єкти, вважають в компанії. Але застерігають від надмірного оптимізму.

«Необхідно враховувати, що нова пропозиція на ринку має супроводжуватися зростанням купівельної спроможності, інакше буде спостерігатися перевищення пропозиції над попитом, що спричинить за собою зниження рівня доходів орендарів, і, як наслідок, зниження орендних ставок. Якщо всі заплановані до відкриття ТРЦ будуть введені в експлуатацію в короткостроковій перспективі, така ситуація може мати негативний вплив, в першу чергу, на невеликі об’єкти із застарілою концепцією і непрофесійним управлінням», – прогнозує керуючий директор Colliers International Україна Олександр Носаченко.

Погоджується з ним і Наталія Кравець – комерційний директор підрозділу Property Management в інвестиційній компанії Dragon Capital. За її словами, зараз в Києві близько 1,2-1,3 млн кв. м якісних торговельних площ і потенціал для зростання цього показника ще є. «Однак відкриття таких гігантів як Blockbuster Mall, Retroville, River Mall і Ocean Mall в разі їх одночасного введення в експлуатацію – точно вплине на основні показники ринку в Києві», – говорить Кравець.

Топ-менеджер Dragon Capital вважає, що в найближчі роки можна очікувати перерозподілу потоків покупців, і в багатьох торгових центрах ключові показники можуть істотно просісти.

«Застарілі проекти, які не відповідають вимогам часу, в будь-якому випадку будуть змушені знижувати вартість оренди. А ось успішні проекти за умови подальшого зростання доходів і купівельної спроможності можуть розраховувати на стабільність орендних ставок або навіть їх зростання», – додає Кравець.

Генеральний директор МФК Gulliver Ірина Круппа вважає, що в умовах зростання конкуренції існуючі гравці будуть змушені вдатися до активних дій для утримання своїх позицій. Вона вважає, що ще в минулому році багато ТРЦ були змушені переглядати свої стратегії відповідно до змін тенденцій на ринку.

«У 2018 році шопінг перестав бути просто походом по магазинах, тепер це ще відпочинок і розваги. А значить, ТРЦ повинен стати для відвідувачів місцем, де вони знаходять все що їм потрібно в межах одного простору. Тому ми прагнули до нового позиціонуванню: місця, де завжди відбуваються яскраві, барвисті, важливі події», – перераховує Ірина.

Михайло Меркулов прогнозує, що в 2019 році на ринку торговельної нерухомості збережеться конкуренція між якісними ТРЦ. «Буде набирати обертів соціально-орієнтований підхід і розвиток багатофункціональності ТРЦ, оміканальність і діджиталізація галузі, використання сучасних технологій як в рітейлі, так і в менеджменті ТРЦ, партнерство орендаря і орендодавця», – впевнений він.

Попит підтримає пропозицію

У той же час, Катерина Весна вважає, що в регіонах значний обсяг нової пропозиції істотно не вплине на розподіл потоків, а орендні ставки будуть поступово збільшуватися через дефіцит якісних торгових метрів.

На користь її точки зору може свідчити активність на ринку українських і міжнародних рітейлерів, які в 2018-му істотно розширювали свої торгові мережі. Наприклад, турецька LC Waikiki в минулому році відкрила 10 нових магазинів в Україні, компанії Intertop Ukraine і VOVK – по 11 торгових точок, ARGO і Arber – по 8. Активно розвивалися і найбільші рітейлери інших сегментів торгівлі – droggerie, техніки і електроніки, ювелірки і товарів для дому.

В умовах зростання української економіки багато існуючих гравців ринку роблять ставку на масштабування бізнесу. Крім того, в країну виходять великі міжнародні компанії. У минулому році перші магазини в Україні відкрили шведські H&M і Zara Home, турецькі DeFacto і Koton, по франшизі вийшли Under Armour, HUGO, Trollbeads, POLO Ralph Lauren і низка інших брендів. А вже в 2019-му в країні очікується поява шведської IKEA, французького Decathlon, і американського The North Face. На думку Катерини Весни, той факт, що багато з цих брендів виходять на ринок напряму, а не за допомогою локальних партнерів, демонструє впевненість іноземних рітейлерів в українському ринку.

«Вихід знакових міжнародних рітейлерів H&M та IKEA безсумнівно стане позитивним фактором на ринку української комерційної нерухомості. Активна експансія таких гравців може стати хорошим прикладом для інших операторів, які поки тільки придивляються до нашого ринку», – додає Носаченко. На його думку, за умови стабільної політичної і економічної ситуації в країні, можна розраховувати, що список представлених в Україні зарубіжних брендів буде збільшуватися. Не виключено, що в такій ситуації дефіцит торгових приміщень на ринку збережеться.

Регіональні особливості

Тим більше, що в регіонах обсяг нової пропозиції в цьому році буде значно скромнішим. За словами Катерини Весни, пріоритетними регіонами для девелоперів, окрім Києва, залишаються Одеса, Львів, Дніпро і Харків.

З огляду на те, що фокус рітейлерів, як і раніше, спрямований не тільки на столицю, а й на обласні центри України, багато діючих регіональних ТРЦ реалізують проекти з оновлення та розширення своїх об’єктів. «У цьому році ми зможемо побачити оновлений ТЦ Материк в Дніпрі, який отримав нову назву ТРЦ Neo Plaza. Ця тенденція буде зберігатися і надалі. Серед торгових центрів, які розширюються, – Аполло в Дніпрі, Подоляни в Тернополі, Мегамолл у Вінниці», – розповідає Катерина Весна.

Однак на 2019-й в містах-мільйонниках України заявлено введення в експлуатацію лише двох нових професійних торгових об’єктів – другої черги ТРЦ Gagarinn Plaza в Одесі (20 000 кв. м GLA) і спортивного ТРЦ Spartak у Львові (23 000 кв. м GLA) . У регіонах є й інші амбітні проекти торговельної нерухомості, наприклад – ТРЦ Alexander Plaza і Fabrika 2 в Запоріжжі, ТРЦ Нікольський в Харкові і ТРЦ Yessa в Одесі. Однак зараз прогнозувати терміни їх реалізації занадто складно, адже багато чого буде залежати від можливостей девелоперів з фінансування будівництва.

В результаті, дефіцит торгової нерухомості в регіонах України, швидше за все, посилиться. «У регіонах дуже не вистачає якісних торгових площ. Точно потрібні нові великі проекти в Дніпрі, Харкові, Одесі. Навіть у Львові, незважаючи на те, що там є вже три великих ТРЦ, тому ж H&M складно знайти прийнятну локацію. В існуючих об’єктах всі великі приміщення зайняті, а нові проекти не такого масштабу і формату, щоб там захотіли відкриватися провідні іноземні рітейлери. Потрібен ТРЦ і в Запоріжжі, де ставки в якісних ТРЦ через дефіцит площ вже досягли рівня київських. Загалом, у всіх великих містах України якісної торговельної нерухомості катастрофічно не вистачає», – стверджує Наталія Кравець з Dragon Capital.

Що ж стосується перспектив активізації девелопменту торговельної нерухомості в регіонах, то вони, на думку експертів, будуть залежати від економічної ситуації в країні, зниження рівня корупції та розвитку будівельних технологій. «Очікувати активізації девелопменту можна. Стрімкий розвиток технологій та їхнє швидке здешевлення може зробити переворот в галузі. Наприклад, розвиток 4D, 5D і 6D BIM – технологій (BIM – Building Information Model). Або зростання економіки в межах 7-10% на рік. Або, мінус 100 позицій для України в світовому рейтингу за індексом корупції», – резюмує СЕО Arricano Михайло Меркулов.