Коронавирус в Украине: как сохранить отношения с арендаторами?
13.04.2020
С начала карантина ряд арендаторов коммерческой недвижимости были вынуждены прекратить свою деятельность, как производство которой временно запрещается законом. Арендаторы просят льготы у арендодателей или арендные каникулы, продолжительность которых невозможно предсказать.
Как сохранить отношения с арендаторами и при этом получать доход, рассказываем в статье.
Законодательный аспект.
В редакции закона № 540-IX ( "карантинные льготы") в части об отмене платы аренды для предприятий, которые не работают из-за карантина, были изменены формулировки с "освобождается" на "может быть освобожден от платы".
Это означает, что ответственность за освобождение от арендной платы переходит на рассмотрение арендаторов и арендодателей, а любые конфликты решаются в судебном порядке - процедуре отсрочен во времени и достаточно сложной в Украине.
Предполагается заявка от арендатора со ссылкой на нормы Гражданского кодекса и закон №3257 об освобождении от оплаты за аренду в связи с невозможностью использования помещения.
Арендатор может отклонить или принять заявку, оставив за арендатором обязанности по уплате коммунальных платежей и других расходов, связанных с эксплуатацией помещения. Альтернативные варианты сотрудничества.
а) Временное освобождение от арендной платы.
При наличии причинно-следственных связей, в связи с которыми арендатор временно не может использовать помещения, после подачи соответствующего письменного заявления между арендатором и арендодателем заключается соответствующий договор.
Таким образом, у нас остается клиент, который после окончания карантина потенциально сможет возобновить выплаты. Помещение остается прибыльным, однако и не является убыточным, поскольку расходы на обслуживание покрывает арендатор.
б) Отказ в освобождении от арендной ставки.
Вы отказали арендатору в освобождении от арендной платы. Из-за невозможности сделать выплаты арендатор просит отсрочить их во времени или досрочно освобождает помещения. В последнем случае обычно выплачивается финансовая компенсация, которая частично покрывает расходы на обслуживание помещения.
По результатам опроса Союза украинских предпринимателей, шансов остаться пустым в помещение немало за месяц - 51%. Именно столько предприятий считают, что продержатся лишь 1 месяц на карантине.
Учитывайте то, что предложение превышает спрос. В случае расторжения договора за финансовых трудностей отношения будут испорчены. Шансы найти новых арендаторов во время карантина или сразу после его завершения невысокие.
в) Уступки на время карантина.
Предположим, арендатор использует помещение на карантин, но не полностью. Вместо 50 человек работают 2-3 человека. Из-за отсутствия заказов остальных работников отправили в неоплачиваемый отпуск.
Скорее всего, арендатор обратится с просьбой снизить цену на аренду помещения. В таком случае любые уступки со стороны арендодателя следует воспринимать положительно.
По исследованиям ain.ua, 62% арендаторов получили скидки во время карантина.
Другой пример - Киевсовет, который ввел 50-процентную льготу для малого и среднего бизнеса на уплату за аренду коммунального имущества до 31 июля.
г) Процент от продаж.
Из-за уменьшения товара компании могут выплачивать те суммы, но в национальной валюте. Для того, чтобы поддержать арендаторов, которые работают не в полной мере, предложите им временно перейти на процент от продаж. Предварительно изучите финансовые результаты.
Таким образом, вы освобождаете арендатора от необоснованных расходов на помещение, даете финансовую подушку, а при наличии прибыли еще и зарабатываете. Выплаты за эксплуатацию помещения остаются за арендатором.
Используйте соцсети, чтобы поддержать продажи арендаторов.
Пример: ТРЦ Lavina Mall.
д) Изменение функционального назначения помещения.
Если вы давно рассматривали возможность сдать часть помещения под другие нужды, а имеющиеся условия соответствуют законодательным требованиям избранного вида деятельности, воспользуйтесь карантином.
Например, измените состав помещения. С начала карантина из-за риска отмены транспортного сообщения объем единовременных производственных поставок увеличился, а, следовательно, является повышенный спрос на складские помещения.
Кроме того, бывшие арендаторы торговых и бизнес-центров, которые были вынуждены срочно покинуть помещение, остались один на один с габаритным офисным оборудованием и техникой, для хранения которых также необходимо состав.
Для того, чтобы изменить целевое назначение помещения в органы архитектуры и градостроительства необходимо подать пакет документов, состоящий из:
Заяви.
Фотофіксації.
Техпаспорта.
Правовстановлюючої документації.
Даних державної реєстрації (для юридичних осіб).
Паспорта і кода платника податків (для фізичних осіб).
Почему именно сейчас стоит быть внимательными к клиентам?
Кризис, вызванный коронавирусом - самая быстрый по разрушительными последствиями за 20 лет, а бизнес, а в условиях карантина каждый месяц может стать последним. Поддержка клиентов в условиях форс-мажора - репутационный депозит в обмен на репутацию надежного арендодателя.
