Чем жил украинский рынок торговой недвижимости в прошлом году, как изменится ситуация в 2019-м и какие тенденции будут определять его ближайшее будущее.

Украинский рынок торговой недвижимости в прошлом году запомнился рекордным сокращением вакантности и ростом арендных ставок. В 2019-м открытие нескольких крупных мегамоллов в столице способно перераспределить потоки покупателей и стабилизировать стоимость аренды, однако в регионах по-прежнему будет наблюдаться значительный дефицит качественных торговых площадей. Портал RAU выяснил, чего следует ожидать девелоперам и ритейлерам в ближайшие годы.

Мест нет

В 2018 году продолжалось восстановление общего состояния рынка ритейла, отмечают в международной консалтинговой компании JLL. По данным компании, арендные ставки в торговых центрах Киева начали возвращаться к докризисному уровню, и в 2018 году максимальная базовая ставка аренды достигла $1140/кв. м в год ($95/кв. м в месяц), увеличившись с начала года на 12%.

Частично рост объясняется недостаточным предложением на рынке. «Ритейлеры в последнее время все чаще сталкиваются с дефицитом качественных торговых площадей. Большая часть спроса все так же приходится на наиболее качественные объекты, что сильно снижает вакантность и существенно повышает стоимость аренды», — говорит руководитель отдела торговых помещений JLL в Украине Екатерина Весна.

По информации старшего консультанта по торговой недвижимости CBRE Ukraine Анны Марсовой, за прошлый год в столице было введено в эксплуатацию в 8 раз больше торговых площадей, чем годом ранее – 66 000 кв. м.

Впрочем, столь существенный рост объясняется низкой сравнительной базой. К примеру, по сравнению с 2016-м, объем нового предложения сократился более чем в 2,5 раза. Рынок торговой недвижимости Киева в прошлом году пополнили такие проекты как Retail Park Petrivka (11 000 кв. м), первая очередь ТРЦ Rive Gauche (20 500 кв. м), Smart Plaza Polytech (15 000 кв. м), частично — Good Life (7500 кв. м) и ТРЦ Европарк (12 000 кв. м).

По словам Екатерины Весны, уже к концу года заполняемость большей части этих ТЦ достигла почти 100%. «Как следствие, в течение года наблюдалось сокращение доли свободных площадей в среднем по рынку, которая упала до наименьшего уровня с конца 2013 года – 3,7% (по данным на III квартал 2018 года)», — уточняет эксперт.

Значительное сокращение вакантности подтверждают и в Retail & Development Advisor. «В лучших ТРЦ по-прежнему существует waiting list. Рост спроса на торговые площади привел к увеличению арендных ставок, где верхний предел вырос примерно на 10% с начала года. Особенно ярко мы видим эту тенденцию в городах-миллионниках: Киев, Одесса, Львов, Харьков и Днепр», — говорит директор компании Таисия Литовченко.

Такая ситуация позволила девелоперам в 2018 году улучшить финансовые показатели. По словам CEO Arricano Real Estate Михаила Меркулова, результаты деятельности компании в 2018 году, как и товарообороты арендаторов, демонстрируют стабильную позитивную динамику. «Три года подряд мы растем двузначными цифрами в долларах США. Вакантность наших торговых центров техническая — 0,43%, но этот традиционный для рынка показатель мы считаем недостаточным для оценки прогресса. Самый важный признак здоровой системы ТРЦ — рост товарооборота арендаторов, который позволяет зарабатывать больше и арендатору, и арендодателю. В объектах компании Arricano и в столице, и в регионах показатели товарооборота арендаторов растут», — утверждает топ-менеджер.

Новая угроза

Впрочем, уже в 2019-м году украинский рынок может сильно измениться из-за появления новых ТРЦ. Большая часть запланированных к вводу в эксплуатацию торговых центров находится в столице, где должны открыться сразу шесть ТЦ/ТРЦ: Smart Plaza Obolon, Oasis, Blockbuster Mall, River Mall, Ocean Mall и Retroville. Суммарная арендная площадь этих объектов составляет почти 400 000 кв. м и в случае соблюдения сроков их открытия 2019-й станет рекордным по объему нового предложения для Киева. С одной стороны, украинские девелоперы редко открывают свои объекты в запланированные сроки. С другой – высокий уровень строительной готовности большинства указанных проектов дает надежду, что они будут запущены если не в 2019-м, то уж точно в 2020 году.

Способно ли открытие всех этих ТРЦ существенно отразится на рынке и перераспределить потоки покупателей? В этом вопросе мнения опрошенных RAU экспертов расходятся. По данным Colliers International на конец 2018 года уровень насыщенности торговыми площадями Киева составлял 448 кв. м/1000 жителей, что значительно меньше показателей большинства европейских городов. Соответственно — рынок способен поглотить заявленные к открытию объекты, считают в компании. Но предостерегают от излишнего оптимизма.

«Необходимо учитывать, что новое предложение на рынке должно сопровождаться ростом покупательской способности, иначе будет наблюдаться превышение предложения над спросом, что повлечет за собой снижение уровня доходов арендаторов, и, как следствие, снижение арендных ставок. Если все запланированные к открытию ТРЦ будут введены в эксплуатацию в краткосрочной перспективе, такая ситуация может оказать негативное влияние, в первую очередь, на небольшие объекты с устаревшей концепцией и непрофессиональным управлением», — прогнозирует управляющий директор Colliers International Украина Александр Носаченко.

Соглашается с ним и Наталья Кравец — коммерческий директор подразделения Property Management в инвестиционной компании Dragon Capital. По ее словам, сейчас в Киеве около 1,2-1,3 млн кв. м качественных торговых площадей и потенциал для роста этого показателя еще есть. «Однако открытие таких гигантов как Blockbuster Mall, Retroville, River Mall и Ocean Mall в случае их одновременного ввода в эксплуатацию – точно повлияет на основные показатели рынка в Киеве», — говорит Кравец.

Топ-менеджер Dragon Capital считает, что в ближайшие годы можно ожидать перераспределения потоков покупателей, и во многих торговых центрах ключевые показатели могут существенно просесть.

«Устаревшие проекты, которые не соответствуют требованиям времени, в любом случае будут вынуждены снижать стоимость аренды. А вот успешные проекты при условии дальнейшего роста доходов и покупательской способности могут рассчитывать на стабильность арендных ставок или даже их рост», — добавляет Кравец.

Генеральный директор МФК Gulliver Ирина Круппа считает, что в условиях роста конкуренции существующие игроки будут вынуждены предпринимать активные действия для удержания собственных позиций. Она считает, что еще в прошлом году многие ТРЦ были вынуждены пересматривать свои стратегии в соответствии с меняющимися тенденциями на рынке.

«В 2018 году шопинг перестал быть просто походом по магазинам, теперь это еще отдых и развлечения. А значит, ТРЦ должен стать для посетителей местом, где они находят все что им нужно в пределах одного пространства. Потому мы стремились к новому позиционированию: месту, где всегда происходят яркие, красочные, важные события», — перечисляет Ирина.

Михаил Меркулов прогнозирует, что в 2019 году на рынке торговой недвижимости сохранится конкуренция между качественными ТРЦ. «Будет набирать обороты социально-ориентированный подход и развитие многофункциональности ТРЦ, омиканальность и диджитализации отрасли, использование современных технологий как в ритейле, так и в менеджменте ТРЦ, партнерство арендатора и арендодателя», — уверен он.

Спрос поддержит предложение

В то же время, Екатерина Весна считает, что в регионах значительный объем нового предложения существенно не повлияет на распределение потоков, а арендные ставки будут постепенно увеличиваться из-за продолжающегося дефицита качественных торговых метров.

В пользу ее точки зрения может свидетельствовать активность на рынке украинских и международных ритейлеров, которые в 2018-м существенно расширяли свои торговые сети. К примеру, турецкий LC Waikiki в прошлом году открыл 10 новых магазинов в Украине, компании Intertop Ukraine и VOVK – по 11 торговых точек, ARGO и Arber – по 8. Активно развивались и крупнейшие ритейлеры других сегментов торговли – droggerie, техники и электроники, ювелирки и товаров для дома.

В условиях роста украинской экономики многие существующие игроки рынка делают ставку на масштабирование бизнеса. Кроме того, в страну выходят крупные международные компании. В прошлом году первые магазины в Украине открыли шведские H&M и Zara Home, турецкие DeFacto и Koton, по франшизе вышли Under Armour, HUGO, Trollbeads, POLO Ralph Lauren и ряд других брендов. А уже в 2019-м в стране ожидается появление шведской IKEA, французского Decathlon, и американского The NorthFace. По мнению Екатерины Весны, тот факт, что многие из этих брендов выходят на рынок напрямую, а не при помощи локальных партнеров, демонстрирует уверенность иностранных ритейлеров в украинском рынке.

«Выход знаковых международных ритейлеров H&M и IKEA несомненно станет положительным фактором на рынке украинской коммерческой недвижимости. Активная экспансия таких игроков может стать хорошим примером для других операторов, которые пока только присматриваются к нашему рынку», — добавляет Носаченко. По его мнению, при условии стабильной политической и экономической ситуации в стране, можно рассчитывать, что список представленных в Украине зарубежных брендов будет увеличиваться. Не исключено, что в такой ситуации дефицит торговых помещений на рынке сохранится.

Региональные особенности

Тем более, что в регионах объем нового предложения в новом году будет куда более скромным. По словам Екатерины Весны, приоритетными регионами для девелоперов, помимо Киева, остаются Одесса, Львов, Днепр и Харьков.

Учитывая, что фокус ритейлеров все так же направлен не только на столицу, но и на областные центры Украины, многие из действующих региональных ТРЦ реализуют проекты по обновлению и расширению своих объектов. «В этом году мы сможем увидеть обновленный ТЦ Материк в Днепре, который получил новое название ТРЦ Neo Plaza. Эта тенденция будет сохраняться и в дальнейшем. Среди торговых центров, которые расширяются, — Аполло в Днепре, Подоляны в Тернополе, Мегамолл в Виннице», — рассказывает Екатерина Весна.

Однако на 2019-й в городах-миллионниках Украины заявлен ввод в эксплуатацию лишь двух новых профессиональных торговых объектов – второй очереди ТРЦ Gagarinn Plaza в Одессе (20 000 кв. м GLA) и спортивного ТРЦ Spartak во Львове (23 000 кв. м GLA). В регионах есть и другие амбициозные проекты торговой недвижимости, к примеру — ТРЦ Alexander Plaza и Fabrika 2 в Запорожье, ТРЦ Никольский в Харькове и ТРЦ Yessa в Одессе. Однако сейчас прогнозировать сроки их реализации слишком сложно, ведь многое будет зависеть от возможностей девелоперов по финансированию строительства.